Хотя законом это запрещено, на практике иногда земельные участки попадают сразу в две или более территориальные зоны по правилам застройки и землепользования. Использовать такой участок, по крайней мере для застройки, практически невозможно, так как существует неопределенность градостроительных регламентов. Что же делать?
В данной ситуации усматривается вина утвердившего данные правила застройки и землепользования органа власти, так как установление нескольких территориальных зон на одном земельном участке не соответствует земельному кодексу.
Поэтому первый вариант - это обратиться в суд с иском о признании правил застройки и землепользования недействительными в данной части к органу, их утвердившему. Иск скорее всего будет удовлетворен, однако подача таких исков осложняется тем, что правила застройки и землепользования обычно утверждаются коллегиальным органом, поэтому первой инстанцией для таких судебных дел является областной или краевой суд и без высшего юридического образования вы не можете сами вести дело. Эта норма, на наш взгляд, является неконституциональной, тем не менее на практике исковое заявление у вас примут и должны рассмотреть в ваше отсутствие.
Также, вы можете обратиться с заявлением о внесении изменений в правила застройки и землепользования с целью установления единой территориальной зоны для всего вашего участка и такое заявление должно быть удовлетворено.
Есть еще один выход, который может быть намного быстрее, а иногда и предпочтительнее — это раздел участка по границам территориальных зон. Единственное условие выполнимости такого раздела — это соответствие площадей образуемых земельных участков минимальным и максимальным значениям градостроительных регламентов соответствующих территориальных зон. При этом вид разрешенного использования образуемые участки наследуют от старого, и после прохождения кадастрового учета вы можете его изменить по заявлению, выбрав один из основных в данной зоне. Для проведения раздела вам понадобятся координаты границ территориальных зон, при этом, если территориальная зоны не зарегистрирована в Росреестре, координаты обычно можно получить в местной администрации, подав заявление на предоставление информации из ИСОГД, хотя официально такой услуги не существует.
Приведу пример. Был у меня большой участок в г.Первоуральск Свердловской области, который после принятия изменений в правила застройки и землепользования попал сразу аж в четыре территориальные зоны. Для меня было принципиально начать осваивать участок как можно быстрее, поэтому я разделил его на четыре части по границам территориальных зон. Кстати координаты этих границ я сумел получить на официальном сайте ИСОГД Свердловской области, использовав навыки вэб программиста. В любом случае, имея координаты поворотных точек границ территориальных зон и вашего земельного участка, вам придется найти координаты точек их пересечения. Это можно сделать решая линейные уравнения. В интернете есть сервисы, которые быстро находят уравнение прямой по двум заданным точкам, а затем координаты точки пересечения двух прямых по их уравнениям. В моем случае одной из зон была зона ТОП (территории общего пользования), а о том как мне удалось избавиться от нее я расскажу в другой статье.